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SOHO中国将继续出售三物业 潘石屹称要输出3Q模式

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发表于 2016-8-18 09:55:28 | 显示全部楼层 |阅读模式
观点地产网 8月17日下午,SOHO中国有限公司在香港港丽酒店举行中期业绩报告会,台上坐着的是公司董事长潘石屹、首席执行官张欣、总裁阎岩及财务总监唐正茂。
据现场披露的数字显示,2016年上半年,SOHO中国营业额约7.27亿元,同比上升85%,毛利率高达77%;净利润约6亿元,同比上升344%。
值得注意的是,一直被外界所关注的净利润此次有了大幅上涨,特别对于7月底整售SOHO世纪广场高出收购成本70%一事,夫妻二人更是掩饰不住的得意之情,而在SOHO 3Q的营收、利润率与租金水平问题上,老潘与张欣的回答却有所保留。
上涨的中考成绩
根据SOHO中国公告,今年上半年,公司实现营业额7.27亿元,较去年同期上升85%;实现租金收入约7亿元,同比增长60%;与此同时,毛利率较去年同期的75%上升两个百分点至77%。
上半年,SOHO中国权益股东应占纯利为5.99亿元,除去由于提前偿还境外债务所产生的非经常性费用3.6亿元,SOHO中国权益股东应占纯利月9.59亿元;而去年同期,权益股东对应的纯利仅为1.35亿元。
另据观点地产新媒体了解,截至上半年,SOHO中国投资物业的出租率约85%。
值得注意的是,在2015年年报中,凌空SOHO、虹口SOHO、外滩SOHO的出租率分别为72.9%、33.9%及60.5%,而在这一次的中期业绩报告中三者出租率都均有所提升,分别提升至83.6%、63.4%及82.6%。
在SOHO 3Q方面,SOHO中国称,截至7月31日,其在北京和上海开设了16个SOHO 3Q中心,共13603个座位,预计2016年底前规模将扩大至约16000个座位。而截至7月底,SOHO 3Q的平均出租率达到约70%。
财务方面,SOHO中国决定降低境外债务水平,将境外债务占全部债务的比例从去年底的56%将至6月底的6%。主要是提前偿还了境外银团贷款6.44亿美元和40.5亿港元以及提前赎回了境外优先票据的所有未偿还本金额约2.53亿美元。
截至6月底,SOHO中国的债务融资成本降低至4.4%,净借贷占归属公司股东权益总额的比率约为37%。
回顾过去四年,SOHO中国各项盈利指标一路下行,而潘张二人也一直以“转型”作为业绩下滑的“挡箭牌”,在这一次中期业绩会上,潘石屹和张欣终于免于接受来自媒体的“业绩拷问”。
业内人士认为,虽然2015年是SOHO中国业绩基数较低的一年,但从整体来看,也总算是有了从低谷回弹的趋势。
观点地产新媒体发现,2016年上半年SOHO中国营业额为7.27亿元,而2015年全年,SOHO中国的营业额仅为9.95亿;溢利方面,上半年SOHO中国除税前溢利为10.73亿,而2015年的这个数字仅为14.07亿元;从公司股东应占溢利来看,2015年全年为5.38亿元,而2016年上半年就已经达到5.99亿元,已超过2015年全年。
世纪广场与SOHO 3Q
业绩里各项数据均有所进步,但潘张二人在业绩会中更想强调的似乎是SOHO中国7月底以32.97亿元整售SOHO世纪广场一事。
在问答环节中,管理层频频提到世纪广场交易价格高出账面评估价值约21%,高出收购成本70%,此外,还反复强调世纪广场的成功出售拉动了SOHO中国股价的上涨。
根据观点地产新媒体此前报道,7月29日晚间,SOHO中国曾发布公告称,上海搜候同意按代价人民币32.22亿元(相等于约37.37亿港元)(经扣除增值税)向买方国华人寿保险股份有限公司出售该物业。
潘石屹在业绩会中进一步表示,下半年公司还会拿出2-3个非核心物业拿出来销售。
潘石屹表示,其对旗下资产进行了梳理,已将上海的天山广场、虹口SOHO、凌空SOHO三个项目划入非核心物业范围。
在对世纪广场有所强调的同时,SOHO中国对SOHO 3Q的营收、利润及租金等相关提问却有所保留。
对于SOHO 3Q的营收,唐正茂作答说“它占整个公司目前的营业收入相对还是比较小的数字,所以按照会计的原则,还没到要公开披露的情况”,而在媒体提问到SOHO 3Q的租金收益率时,张欣则称“难以计算”。
3Q业务作为SOHO中国未来增长的主要驱动力之一,管理层的这一回答显然不太令人满意。不过,潘石屹在业绩会中称,比起一年半前刚刚开始3Q业务,其如今更加肯定3Q模式是未来办公发展的趋势,且SOHO中国将把SOHO 3Q做到底,并将扩展至部分二线城市。
按照SOHO中国的计划,3Q业务在北京市场达到成熟状态之后要到其它的城市进行发展,除了布局在SOHO自身的办公物业中外,还将往其它的第三方商办物业内铺开。
阎岩称,3Q业务的落地目标城市除了北京上海以外,下一步考虑在一些互联网和新经济活跃集中的城市进行输出,包括西安、成都、深圳等一二线城市。
她还表示,目前联合办公确实是呈现很热的状态,但这是新兴行业起始阶段难所避免的。相信未来一段时间行业整合和品牌树立会是在所难免的发展方向,同时对3Q品牌有信心。
以下为SOHO中国有限公司2016年中期业绩发布会的现场问答实录:
现场提问:SOHO中国销售了SOHO世纪广场,未来还会不会继续销售物业,从自持重新改为销售的形态?此前公司曾经提过会在北京、上海以外的地方建设共用办公空间,可以透露一下将在哪个地方发展吗?
潘石屹:SOHO世纪广场出售价格仅为7万多一平米,但关注中国房地产市场的朋友能够看到,最近在上海成交的一块住宅土地,光土地的价格就已经达到了每平方米14.2万元,比SOHO世纪广场的价格还翻了一番。可是我们对这个价格还是很满意,我们对股票市场也很满意,宣布了SOHO世纪广场成交之后,SOHO中国的股票就一直在上涨。
世纪广场只占所有持有面积的3.7%,我们持有、租赁的基本模式不会变,核心资产不会销售。可是做生意永远不变的就是,市场高峰的时候出货,市场低谷的时候进货。销售了SOHO世纪广场,下一步我们可能还会考虑将两到三个非核心的物业放到市场上销售,销售的价格能够达到这个价格,我们很满意。我们看到SOHO的股东也很满意,股票价格也在涨。
SOHO 3Q这个共享办公空间到今年年底就能达到16000个座位,这是中国最大的共享办公空间的项目。北京、上海成熟之后,我们要到别的城市去发展,从今天来看,我们总结出来的这样一套模式是非常成熟的,如果要发展的话,会到一些比较好的二线城市去发展。
现场提问:在报表里面没有披露SOHO 3Q上半年的租金收入和营收的情况,请管理层介绍一下。
年初的时候公司一年内到期和两年内到期的短期债务比较多,出售上海这个物业是不是也有偿还债务的原因?现在一年内到期的短期债务大概的比例是多少?
公司在上半年没有新的投资物业落成,原因是什么?我们还有三个项目在建,北京一个、上海两个,这三个项目大概推出的时间预计是什么时候?
唐正茂:3Q的营收,它占整个公司目前的营业收入相对还是比较小的数字,所以按照会计的原则,还没到要公开披露的情况。
债务方面,销售世纪广场是不是有偿债的压力?可以非常清楚地告诉你,没有。
首先公司的负债率仍然非常低,我们的净负债率只有37%,公司截止到6月30号,一共的债务是162亿,其中只有3.6亿是一年内到期的短期债务,其它的全部是长期债务,所以销售世纪广场跟财务上的压力是没有任何关系的。
目前我们的投资物业还有三个在建的项目,上海的天山广场下半年就可以完工了,北京的丽泽SOHO,上海的另一个项目古北SOHO,这两个要到2018年完工。工期没有任何的拖延,就是按照原来工期的计划。
租金收入上半年是7个亿,比去年同期增长了60%,但随着完工物业越来越多,随着新近完工物业的出租率不断提高,还有,北京和上海这两个市场在办公楼的出租市场仍然是非常强劲的,而我们的项目相对讲都还比较新,这些项目经过第一轮的三年的出租期之后,它本身的租金会有很大的调整,像世纪广场的租金跟三年前相比有25%到30%的提高。
一方面我们的租金会不断提高,因为这些项目都比较新。第二是我们的出租率慢慢地也会提高,现在平均出租率达到了85%,但它肯定都会慢慢地接近满租的状态。第三是北京和上海这两个市场非常强,我们还有新的物业不断地完工,所以可以预见公司将来的出租收入每年都会有比较大的提升。
当然另一方面我们这些投资物业的价值也在每年都在往上提升,世纪广场就是一个很好的印证。
现场提问:公司有多少物业可以归类为非核心的资产是可以出售的?是平均每年卖3%,还是卖两三个物业?因为项目销售后有较大的收益,在如此刺激下股价得到了上扬,是不是以后也会用这样的方法鼓励投资者买公司的股票?
公司说会去一些二线城市做3Q,哪些城市是你们心仪的城市呢?
债务方面,外债现在只有6%,为什么会有这么大的降幅?是不是因为境内发债很便宜,所以才降到这么低,未来还会不会处于这样的状态?公司没有考虑私有化,对于SOHO中国来说,维持香港上市的作用是什么?
潘石屹:世纪广场销售以后,我们梳理了一下,核心的最优质的资产我们不销售,非核心的资产、准备销售的资产是什么呢?可能有三个项目,这三个项目都是上海的项目,一个是天山广场,这是马上要竣工的,另外一个是虹口SOHO,还有一个是凌空SOHO。
张欣:关于外债的情况,我们选择在香港上市,还是一个长期的打算,也不会因为我们短期之内是美元融资渠道更好,或者是短期之内人民币融资渠道更好,而改变我们的上市的地点,这样我们就会非常的忙,今天到香港,明天到内地,然后后天又到香港,我们看到很多公司就是在这种忙碌当中跑来跑去,而我们还不是这样的想法。
我觉得作为企业来讲,还是要规避任何有可能看到的债务风险,比如当我们看到人民币在贬值,作为管理层,一定要降低美元的外债的风险,这是毫无疑问的,是任何一个管理层都应该做的事情,只不过我们的速度非常快,快速地把美元债务都还掉了,当然一个很重要的原因是,因为我们手里有很多的钱,如果SOHO中国今天是一个债务量非常高的公司,现在去借钱做这个事情肯定是做不到的,正因为我们手里的钱非常多,负债率非常低,到现在为止也才只有37%,在这种情况下就可以看哪个地方的风险比较高,然后快速把它降下来,当时我们看到有人民币下滑的风险,现在虽然有一定的稳定性,但是在前几个月是不太稳定的,因此我们就行动了,结果非常好,外债只有6%,这样就规避了人民币下跌的风险。
但这种短期的市场的波动总是会存在的,SOHO中国在香港上市不会因为短期的市场波动而改变,同时我们也会努力地积极地管理这些短期的风险,使得公司的风险降到最低。
阎岩:现在在北京和上海,3Q一共有16000个座位,下一步会到其它城市去,但因为SOHO在其它城市没有物业,短期内也不会考虑投资任何的办公物业,因此会在第三方的办公或商业里面以合作的形式来运营3Q。
下一步考虑的城市主要是在互联网和新经济投资比较火热的城市,特别是高校集中的城市,比较有代表性的,比如说深圳、杭州、成都、西安等等城市。但每一个城市的速度也会有所控制,不会到处开花。
现场提问:SOHO未来还有开发新项目的计划吗?如果有的话,土地储备还有多少?目前地价都比较贵,开发成本会不会很高?
张欣:SOHO中国已经很久不做土地储备和住宅开发了,所以你应该把我们看成是一个大业主,我们现在实际上是在中国北京、上海地区拥有最多办公楼的房地产在出租,我们没有要改变商业模式,回去做大量土地储备的想法。应该说我们是完全不做土地储备的,我们现在就是一个办公楼的大业主,有170万平米的投资物业,有120万平米的可出租面积。
现场提问:刚才讲到租金上涨比较大,租金收益率的情况是什么样的?3Q的租金收益率是不是也比较大?3Q的盈利模式是什么样的?除了还外债以外,会不会有其它的投资去分散风险?
张欣:租金收益率方面,因为SOHO中国不是一个投资基金,不会以一个一个项目算租金收益率,但我可以给你一个简单的数字,比如说最近卖出去的世纪广场这个项目,售出价格是76700元/平方米,按照这个售价,租金收益率是在4%以内,把这个卖给保险公司之后,他们也非常高兴,也对这个4%以内的租金收益率很满意。
唐正茂:我补充一下,对于SOHO中国作为一个大的办公楼的业主来讲,我们的收益其实是两个方面,一个是租金,一个是物业价值的提高。
租金收益率有很多概念,对我们来说,我们的成本是很低的,像世纪广场,现在的售价是高出成本70%,基于成本的收益率是很高的。另外,世纪广场的销售价格比帐面价值还多出20%,所以这个租金收益率还有一个基于帐面价值的收益率,还有就是张欣刚才提到的,基于目前市场的收益率,所以这都是不同的概念。但对我们来说,基于成本的租金回报很高,而且租金每年在不断地上涨的,同时物业的价值也不断地提高。
现场提问:SOHO中国做共享办公已经有一年半的时间了,这一年半下来,这个行业有没有什么比较大的变化?它对现在的存量写字楼有没有去化的帮助?
现在房地产市场出现了舆论领导人青黄不接的现象,以前任总和您经常谈论北京的市场,现在基本上没有声音了,所以想问一下您的看法。
潘石屹:SOHO3Q能够非常灵活地马上给每一个公司提供办公空间,而且可多可少,这是未来办公发展的趋势,跟一年半以前相比,我们心里更加肯定了。
当然现在做共享办公的比较多,像北京、上海大概有3000多个中心,可是绝大多数都非常小,只有100个座位、200个座位,不能形成规模。所以我们现在就下定了决心要把3Q做到底,除了在北京、上海做以外,还要到别的城市去做。
第二个问题,前些年房地产界的声音比较多,有几个人,包括我在内,对大大小小的事情都有个评论,最近好像大家的声音都比较小了,王石也说得少了,任志强都不发声了,我一看大家都不发声了,我也是少说多干,扎扎实实地为股东、为公司创造价值。确实少说多干还是出了好多效果,例如管理方面,就能源管理一项,上半年节约2500多万度电,无论从资金上面、环保上面,各方面来说,都很有好处,我发现光说不干活是不好的,还是要以实实在在的去干活为主,少说多干。
现场提问:潘总您说中国做生意要在高点出货,那么是不是认为现在中国的房地产市场已经到达了巅峰,并且开始走下坡路?
张总您对Wework在中国的模式是怎样评价的?SOHO 3Q和Wework相比有什么样的区别和优势?
昨天国务院正式批准深港通的实施方案,深港通开通之后对SOHO中国在香港股票市场的表现有什么样的影响?
潘石屹:市场永远是在波动的,世纪广场的价格大家都很满意,股东满意,股票市场价格涨,我就认为这是一个合算的点,拿出了4万平方米--占总面积3.7%的物业试了一下水,对这个价格很满意,我们就认为这个时候可以出货了。
至于现在是不是一个高点,这是一个神仙回答的问题,我也不知道。我们能够把握的就是一个大的区间。
张欣:Wework是同行,我们非常关注任何一个同行在这个行业里的发展,他们在美国发展得非常好,但是他们到中国来,到现在为止仅仅开了上海一个中心,量也不是非常大,所以我还不太知道它的下一步进展是怎么样。
实际上我们更关注其它的中国公司,因为它们的活力也更强一些,速度也更快一些。而SOHO中国的特点是,由于SOHO中国有很多北京、上海的办公室,所以可以快速地做SOHO 3Q,可以把办公室的一部分面积拿出来,而更多在这个行业里做共享办公的公司则需要租别人的房子,租完了之后还要进行装修再做,所以他们在速度上一定比我们慢一些。事实上一年多之后,我们发现进入这个行业的人和企业是相当多的,但真正做起规模的还是没有的,所以我们应该还是这个市场里遥遥领先的行业领导者。
潘石屹:深港通对SOHO中国确实是一个好消息,你看世纪广场销售出去的价格,比帐面价格高出21%,我们股票的价格比帐面价格低50%。做生意不就是要算账吗,这个账太明显了,凡是只要有了资金能够进来,对SOHO中国和SOHO中国的股票都是件好事情。
现场提问:今年上半年的业绩中,SOHO中国净利润比去年全年都要高,营业额离去年也只有不到3亿的差距,是不是意味着SOHO中国今年年底会全面超过去年的业绩?这是不是说在经历了过去连续几年的财务数据下滑的情况,今年是第一年回弹的过程?二位是不是把今年看成过去几年转型的一个转折点呢?
张欣:我们很高兴看到财务报表体现出来的数字,投资界的朋友们以及我们的股东都是理解的。由于商业模式转型,我们已经从一个房子的制造商变成了一个业主,在这个时候更重要的衡量标准就不是销售额,而是它的资产规模。媒体前一两年还不太理解,随着我们跨越了低谷,前一段时间不销售的房子不断建好,开始出租,报表里有显现出租金的上涨,而且租金还会不断地上涨,因为完工的面积还在不断地增加,还在不断地加入到可出租的面积里来,因此你会看到到年底的时候,数字一定还是比现在更好的。
现场提问:SOHO中国虽然以租为主,但也还有一些其它的资产调整方式,比如说出售非核心的物业,今年还会尝试用其他什么方式来进行资产调整吗?
你们评估了三个项目为非核心物业,这个评估标准是什么?
SOHO中国除了自持物业以外,今年也会和第三方有合作的物业,这种物业面积大概是多少,都有哪些合作方式?
张欣:出售资产作为一个处理资产的方式,除了出租以外,这是SOHO中国在下半年和明年会继续采用的方法,其它的相对比较少。
第二个关于非核心物业,最关键的评估方法还是它所在的位置是不是在北京、上海绝对最核心的位置。
最后一个,北京、上海目前的16000个3Q座位全部都是在SOHO自己自持的物业里面,剩余的会在明年、后年开始向其它城市发展,主要的合作方式还是跟第三方物业进行合作,这种合作主要是SOHO输出管理,当然随着我们的发展,可能合作形式不止一个,但还是主要以SOHO轻资产的模式为主。
现场提问:前面说的这三个项目,预估能卖多少金额,现在有没有意向买家?
SOHO通过转让物业和租金收入,手里现在持有大量的现金,SOHO对这部分的现金会做一些什么样的投资?
有的公司在大量进货,但是SOHO中国在出货,这是不是跟看周期或者地产的走势有关?
潘石屹:刚才宣布了三个可以出售的项目,现在还没有意向的客户,因为这是我在5分钟前宣布的,别人还不知道。潜在的买家有没有?肯定是有的,我们在销售世纪广场的时候,第一轮大概有十七八家有兴趣,谈到最后的也有七八家,这里面只有一家购买到了世纪广场,其它家欢迎他们再过来,跟我们谈谈其它的项目。
第三个问题,现在中国很多公司手里面有大量的现金,尤其是保险公司,他们普遍的调子都是资产荒,买不到资产,买不到像样的、长期的、稳定的资产,我想这也是一个互补,他们需要资产,我们需要现金,我们在北京、上海拥有办公楼的量非常多,这样也是一个平衡。
张欣:现金怎么处置的问题,我们还是会推荐给董事会考虑发一些特殊股息,但是决定之后,我们再跟大家讲。
现场提问:共享办公的模式公司准备向二线城市渗透,主要会向哪些城市渗透?
张欣:刚才我说过,目前我们在北京、上海已经有了16000个座位,下一步会进二线城市,二线城市主要还是看这个城市的互联网和新经济发展的热度,因为目前在3Q的客户群体当中,大量的还是互联网公司,以大型和中型公司为主。现在从全中国的互联网的发展来看,可能有几个城市是发展得比较火热的,比如说腾讯、华为的所在地深圳,它的发展很快,阿里巴巴所在地杭州发展很快,还有一个就是成都,成都的新经济发展很快,政府的扶持力度也非常大,再加上高校密集的西安,交通四通八达的武汉,这些都是不错的城市,但是坦率地说,因为我们还没开始这一步,所以这些还只是纸上计划。
现场提问:近期一些机构的研究报告显示,上海作为金融城市,由于受到基金行业乱象的影响,高端写字楼空置率偏高,租金也受到了冲击,您怎么看未来一段时间写字楼的发展走势?SOHO中国未来是否会考虑涉足南京、苏州等等强二线城市?
越来越多的资本开始涉足联合办公领域,可以说创客空间百花齐放,您认为这种情况下,公司有哪些独特的优势,这个行业会不会像出行行业一样,未来出现寡头竞争的局面?
潘石屹:从办公楼的出租市场来看,确实是北京的市场要比上海市场好,无论是从我们现在出租的速度,还是从出租的价格来看,北京的市场都更好。可是我们对上海还是很有信心的,因为SOHO中国的办公楼都在最繁华的地方,而我们最近一段时间抓管理也抓得非常紧,现在可以看到人们对办公的需求,排在第一位的不再是景观、层高、大堂这些,而是你所处的办公楼手机信号好不好,互联网的信号好不好,这些在原来没有被我们重视的事情,现在成了任何一个在这个办公楼里面办公的人的需求,甚至他办公的效率高不高,跟他的互联网的速度有很大的关系。
经过过去一年的时间,我们跟中国电信、中国移动、中国联通三家公司免费提供机房,而且每个月给他们三家电信公司做一个排行榜,对全社会公布,对这三家电信公司压力非常大,就这一年时间,我可以特别肯定、特别自豪地告诉大家,SOHO中国管理的23个物业里面,有21个物业的手机信号和互联网信号是全中国物业里面最好的,超过任何一家五星级饭店,因为我们天天在测,测的这个值跟管理人员的工资奖金是挂钩的。

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